Copropriétés non soumises loi Alur : quelles sont-elles ?

Moins de 10 % des immeubles collectifs français échappent, au moins partiellement, au carcan de la loi ALUR. Dans ce jeu de pistes réglementaire, certaines copropriétés évoluent en marge, là où la règle générale se plie aux réalités du terrain.

Ce paysage à deux vitesses fabrique des écarts tangibles dans la manière de gérer, de décider, d’assumer ou non certaines formalités. D’un côté, des copropriétaires encadrés de près, de l’autre, des groupes où la souplesse prime. Pour chaque immeuble, ces différences se traduisent immédiatement dans la gestion quotidienne, les marges de manœuvre et les responsabilités de chacun.

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La loi ALUR en copropriété : comprendre les grands principes

Le 24 mars 2014, la loi ALUR a redéfini en profondeur l’organisation de la vie en copropriété. Transparence, responsabilités partagées, gestion anticipée des dégradations : ce texte fixe un canevas exigeant qui concerne quasi tous les immeubles placés sous le régime de la copropriété.

Le syndic est en première ligne : il s’occupe d’ouvrir un compte bancaire séparé pour la copropriété, doit présenter chaque année une fiche synthétique et gérer l’immatriculation de l’immeuble au registre national d’immatriculation. Difficile d’échapper au fonds de travaux : une contribution fixée à 5 % minimum du budget prévisionnel s’impose à chaque copropriétaire. Ce fonds reste attaché au lot et non à la personne lors d’une vente d’appartement.

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Tout n’est pas imposé de la même manière : par exemple, le diagnostic technique global (DTG) ne s’applique qu’aux bâtiments de plus de dix ans qui viennent d’entrer dans la copropriété, ou qui sont pointés par les autorités pour insalubrité. Ce diagnostic, présenté en assemblée générale, éclaire sur l’état technique et énergétique du bâtiment et détermine le cadre du plan pluriannuel de travaux.

Le conseil syndical veille à la mise en concurrence du syndic à chaque fin de mandat, et le contrat du syndic doit se conformer à un modèle officiel établi par décret. Tous les copropriétaires, quel que soit leur lieu de résidence, doivent disposer d’une assurance responsabilité civile. L’information circule mieux : extranet obligatoire pour les syndics professionnels, accès au carnet d’entretien pour tous, présentation annuelle des comptes et du budget devant l’assemblée générale.

Concrètement, la loi ALUR renforce la gestion partagée du bâtiment, additionne les contrôles et responsabilise chacun à travers des outils précis.

Pourquoi toutes les copropriétés ne sont pas concernées par la loi ALUR ?

Impossible d’appliquer une matrice unique à l’ensemble des copropriétés françaises. Si la loi ALUR établit des bases communes, elle prévoit aussi des adaptations, surtout pour les structures modestes. Les copropriétés de moins de 10 lots disposent d’un levier : si toutes les voix s’accordent lors de l’assemblée générale, elles peuvent choisir de ne pas alimenter le fonds de travaux. Cette marge de manœuvre tient compte des réalités : peu de lots, gestion directe, nécessité de limiter les charges collectives.

Autre levier d’adaptation : la constitution du conseil syndical. Dans les ensembles de 5 lots ou moins, rien n’oblige à en former un. Les propriétaires se débrouillent souvent entre eux, informellement, sans perdre de temps dans des procédures lourdes qui ne conviennent pas à des petites structures.

D’autres obligations, comme la mise en concurrence du syndic, le lancement du plan pluriannuel de travaux ou la gestion du budget, varient aussi selon la taille de la copropriété. Il ne s’agit donc pas d’aligner tout le monde sur un modèle unique, mais de privilégier l’équilibre entre rigueur et bon sens collectif.

Finalement, chaque copropriété adapte son fonctionnement aux spécificités de sa taille, de son esprit de groupe et du quotidien qu’elle doit gérer.

Zoom sur les copropriétés non soumises à la loi ALUR : cas concrets et exceptions

Dans les faits, plusieurs copropriétés, surtout les plus petites, bénéficient d’un allégement réel des obligations de la loi ALUR. Dès lors qu’un immeuble compte moins de 10 lots principaux, ses occupants peuvent voter en assemblée générale pour ne pas mettre en place de fonds de travaux si aucun désordre grave n’est identifié. Cette latitude évite le gel de sommes parfois précieuses pour des copropriétaires en quête de flexibilité budgétaire.

Voici les dérogations les plus concrètes accordées aux petites structures :

• Moins de 10 lots principaux : la constitution du fonds de travaux peut être suspendue par un vote à l’unanimité de l’assemblée générale.
• 5 lots ou moins : aucun caractère obligatoire pour le conseil syndical, qui reste à la libre appréciation du groupe.

Résultat : plus de souplesse pour piloter la gestion du quotidien. Les micro-ensembles peuvent ainsi éviter, si le collectif le souhaite, certaines formalités comme la concurrence systématique entre syndics ou la planification pluriannuelle des travaux qui a tout son sens dans des immeubles plus vastes, mais devient très théorique avec quatre ou cinq copropriétaires. À noter : ce fonctionnement vaut aussi pour la copropriété horizontale, ces ensembles de maisons avec espaces communs, qui appliquent les mêmes ajustements que les petits immeubles collectifs.

Dans ce contexte, une approche pragmatique domine. La confiance, la discussion directe entre voisins et un suivi attentif des finances remplacent souvent un arsenal de documents officiels. La loi ALUR, rigoureuse en son principe, trouve là une déclinaison à échelle humaine, plus souple, moins procédurale.

Comment savoir si votre copropriété est concernée et à qui s’adresser en cas de doute ?

Première étape incontournable : dénombrer avec précision les lots principaux intégrés dans votre immeuble. C’est ce chiffre qui précise l’existence ou non de certaines obligations, notamment la constitution d’un fonds de travaux ou l’existence formelle d’un conseil syndical. Moins de 10 lots ? Quelques règles s’assouplissent automatiquement, à condition que l’assemblée générale se prononce en faveur d’une gestion adaptée.

Pour un point officiel sur la situation de votre immeuble, tout passe par le registre national d’immatriculation des copropriétés. Ce fichier centralisé, alimenté par le syndic et supervisé par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), recense chaque copropriété, indique le nombre de lots, la présence éventuelle d’un fonds de travaux, la situation administrative. N’hésitez pas à demander la fiche synthétique, à jour, auprès de votre syndic.

Plusieurs interlocuteurs vous aideront à clarifier la situation :

• Le syndic dispose généralement des réponses concernant la réglementation en vigueur pour votre immeuble.
• Le conseil syndical, s’il existe, peut vous éclairer sur l’application locale des textes et sur les marges de souplesse éventuellement votées.
• L’Anah reste mobilisable en cas de question sur la conformité de la gestion ou sur des points juridiques précis.

Naviguer dans les subtilités de la loi ALUR réclame donc, au quotidien, un dialogue solide, une information partagée et une vigilance constante de la part de tous les acteurs. Chaque copropriété ajuste sa voie, convoque la réglementation ou la met entre parenthèses quand la réalité du terrain l’exige. C’est dans cette nuance, jamais figée, que s’écrit l’équilibre entre le collectif et l’autonomie.